2025 Yılı Getiri Sıralaması’nın beşinci ve dördüncü basamağında, Endeksa tarafından açıklanan verilerin değerlendirildiği, Türkiye ve İstanbul ortalaması olarak konut getirisi yer alıyor. Burada yalnızca konutta yaşanan son iki aydaki değerlenmeyi değil, iki aylık kira kazancını da hesaplara dahil etmiş durumdayım. Böylece getiri sıralamasında bize daha doğru bir resim vermiş oluyor.
Türkiye ortalaması olarak 2025 başından günümüze konut yatırımı kazancı dolar cinsinden %2.06 olurken, İstanbul ortalamasındaki konut yatırımının kazancı yine dolar cinsinden %3.14’ü buldu. Türk Lirası cinsinden ve enflasyon karşısındaki durumu tablodan görüyorsunuz.
Aşağıdaki grafikte herhangi bir değişiklik olmadı. Türkiye’de ev sahipliği oranı 2014 yılında %61.1 ile zirve yapmıştı. O tarihten günümüze aralıksız olarak geriliyor. Son durum itibarıyla Türkiye’de her 100 konuttan 56.2’sinde o konutun yasal sahibi oturmaktadır.
Bu haliyle Türkiye, ev sahipliği oranı açısından dünyada son sıralarda bulunuyor. Verilerini paylaşan 47 ülke arasında 43. sıradayız.
Fiyat/Kira Oranı, ev fiyat endeksinin konut kira fiyat endeksine bölünmesiyle oluşturuluyor. Birbirlerine kıyasla ev fiyatları arttığında yükseliyor, kira fiyatları arttığında ise oran geriliyor. Ev satın almanın ya da satmanın, ne zaman cazip olduğunu görmek açısından önemli.
Türkiye’nin “faiz sebep enflasyon sonuç” uygulamalarıyla kendi kendisini krize soktuğu 2021 ortalarından günümüze, Fiyat/Kira Oranı’nda nasıl bir yükseliş gerçekleştiği grafiğimizden çok net görülebiliyor.
120’li seviyelerden 2023 ortasında maksimum 320 seviyesine çıkılmıştı. Bu dönemde kiralar çok yükseldi, herkes şikayet etti ancak ev fiyatları çok daha fazla yükselmişti. Günümüzde Türkiye için Fiyat/Kira Oranı 183.
Bu değer ile dünyada ikinci sırada bulunuyoruz. Yani konut almak için hala çok cazip bir seviyede bulunulmadığı söylenebilir.
Konut fiyatları reel olarak yani enflasyon karşısında hala gerileme içerisinde. Merkez Bankası’nın Ocak 2025 tarihli Konut Fiyat Endeksi’nde bu durumu görmek mümkün. Tüm illerimizde ve Türkiye ortalaması olarak konut fiyatlarında elbette yükseliş var ancak bu yükselişin seviyesi enflasyonun çok altında kalıyor, yani reel olarak ev fiyatları ucuzlamaya devam ediyor.
Harita üzerindeki siyah renkli bölgeler son bir sene içerisinde konut fiyatlarının en az arttığı kentleri, kırmızı renkli bölgeler ise en çok arttığı kentleri gösteriyor.
Doğu Anadolu Bölgesi’ndeki konut fiyatları TÜİK enflasyonuna yakın seviyelerde artarken, içinde Antalya’nın da bulunduğu Akdeniz Bölgesi’nde ise Türkiye ortalamasına göre çok daha düşük konut değerlemesi gerçekleşmiş durumda.
Türkiye ortalaması olarak konut fiyat endeksi Ocak ayı içerisinde %4,7 artış kaydetti. Böylece yıllık değişimin oranı da %31,9’a yükselmiş oldu. Üç büyük kent içerisinde en büyük artışın Ankara’da gerçekleştiğini görüyoruz. Onu İstanbul ve İzmir izliyor.
Yukarıdaki grafik çok güzel. Burada kırmızı renkli alan konut fiyatlarındaki nominal artışı gösterirken, siyah renkli alan ise TÜİK enflasyonu doğrultusunda gerçekleşen reel değerlenmeyi gösteriyor. Bu grafikten de anlıyoruz ki, Ocak 2024 tarihinden günümüze kadar olan dönemde, konut fiyatları reel gerilemesini sürdürmektedir.
Dolar fiyatı 2020 senesi başından günümüze 6.12 kat arttı. TÜİK enflasyonu ise bu dönemde 6.40 katlık artış gösterdi. Yani dolar, yükselmemesi yönünde o derece bastırılıyor ki, TÜİK enflasyonunun bile gerisinde kalıyor. Eninde sonunda burada bir patlama yaşanacağının bir diğer göstergesi işte bu tablo.
Aynı dönemde IPA enflasyonu 12.35 kat, ENAG enflasyonu ise 27.15 kat arttılar. Asgari ücretin artış oranı 9.51 kat. En düşük emekli maaşı ise 9.65 kat yükseltildi.
Konut fiyat endeksindeki nominal yükselişe baktığımızda, burada da 13.50 katlık artışla 165.90 seviyesine gelindiğini görüyoruz.
Sonuç olarak söylenebilir ki; lüks konut fiyatları yükselişini sürdürüyor fakat toplumun geneli için ev almak, artık büyük bir hayal.
ENAG verilerine göre 1 Mart itibarıyla, Türkiye konut fiyatı ortalaması 100 metrekarelik bir ev için 3 milyon 106 bin ve kira ortalaması da 19,200 Türk Lirası.
İstanbul’da ise 100 metrekarelik ortalama konutun fiyatı 4 milyon 729 bine ve kira ortalaması da 27,000 Türk Lirası’na yükselmiş durumda. Fiyatlar dolar olarak artıyor ancak enflasyon karşısında geriliyor. Dolayısıyla gelecekte bir gün devalüasyon olması durumunda, konut fiyatları devalüasyon oranında yükselmeyecek, bunun yarısı ya da daha düşük seviyelerde kalacaktır.
